El real estate industrial continúa consolidándose como uno de los sectores más robustos en el panorama inmobiliario global de 2025. Tras un periodo de rápida expansión durante la pandemia, el mercado ha entrado en una fase de estabilización que, lejos de frenar el interés, está atrayendo a grandes fondos por sus perspectivas y rendimiento.
La demanda se centra en activos logísticos y de almacenamiento, impulsada por el auge del comercio electrónico. Al mismo tiempo, la escasez de propiedades de calidad mantiene los niveles de ocupación altos y los inversionistas atentos a nuevas oportunidades.
La transición de expansión a estabilización
Entre 2020 y 2024, los alquileres promedio en EE. UU. subieron un 61%, alcanzando 10,13 dólares por pie cuadrado en el cuarto trimestre de 2024. Asimismo, el precio medio de venta de propiedades industriales aumentó un 62% desde 2019, pasando de 70 a 129 dólares por pie cuadrado en 2025.
Aunque algunas subregiones, como el Inland Empire en California, muestran signos de saturación tras la fiebre de almacenamiento “just-in-case”, se espera que la absorción de este exceso de oferta se produzca a mediano plazo. La tasa nacional de vacantes, superior al 6%, sigue por debajo de los niveles históricos anteriores a la pandemia.
La desaceleración en el ritmo de crecimiento de rentas —solo 0,3% en el primer trimestre de 2025— refleja una mayor madurez del mercado, donde la valorización se equilibra con la búsqueda de estabilidad.
Preferencias de inquilinos e inversores
Los usuarios finales y compradores institucionales aplican criterios más exigentes. Existe un claro “flight-to-quality” hacia activos clase A, ubicados estratégicamente y con grandes posibilidades de reconversión.
- Naves con sistemas de eficiencia energética avanzada
- Altura libre generosa para almacenamiento automatizado
- Instalaciones sostenibles y certificaciones verdes
- Amenities para empleados: guarderías, áreas wellness
La proximidad a puertos, aeropuertos y grandes nudos urbanos sigue siendo un factor decisivo. Los inversionistas valoran mercados con barreras de entrada elevadas y dinámicas logísticas sólidas.
Mercados clave y datos de transacción
Los principales polos de atracción mantienen las rentas y precios más altos del país. Los Ángeles registró ventas a 300 dólares por pie cuadrado y transacciones por 671 millones hasta abril de 2025. Chicago, por su parte, ha incorporado 125 millones de pies cuadrados de nueva oferta desde 2020.
Por otro lado, mercados secundarios de Sun Belt, Texas y el Valle Central de California emergen como alternativas atractivas por sus costes más bajos, aunque con mayor exposición al riesgo de sobreoferta.
Factores macroeconómicos y de política
La recomposición de cadenas de suministro y el reshoring están reconfigurando flujos de capital hacia nuevos destinos industriales. Programas como el Chips Act en EE. UU. promueven la instalación de plantas avanzadas, generando demanda adicional de naves especializadas.
Asimismo, la disponibilidad de mano de obra cualificada se ha convertido en un criterio clave para usuarios y, por extensión, para fondos de pensiones, aseguradoras y fondos soberanos.
Motivaciones de los inversores institucionales
El real estate industrial ofrece ventajas singulares frente a otras clases de activos:
- Rendimiento estable a largo plazo con crecimiento sostenido de rentas
- Cobertura efectiva contra inflaciones históricamente altas
- Baja correlación con mercados de oficinas y retail
- Vacancia reducida y demanda resiliente
Aunque el ritmo de alzas se modere, la combinación de rentabilidad ajustada al riesgo y perfil defensivo mantiene el atractivo institucional.
Retos y oportunidades para 2025
La estabilización del sector exige mayor sofisticación en el análisis de riesgos. La automatización y la inteligencia artificial están transformando la naturaleza de los espacios requeridos, impulsando la reconversión de plataformas existentes.
- Riesgo de vacancia por cambios cíclicos en e-commerce
- Presión en costos operativos y energéticos
- Necesidad de diversificación geográfica y sectorial
- Oportunidad en mercados emergentes y renovables
Los grandes actores optimizan sus carteras buscando equilibrio entre crecimiento y gestión de riesgos.
En definitiva, el real estate industrial ha demostrado su capacidad de adaptación. La combinación de alta demanda logística, activos de calidad y respaldo institucional configura un escenario prometedor para 2025 y más allá.
